Азбука потребителя: Изучаем услуги по долевому строительству жилья

Урок 1. Нарушение застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства (далее – потребитель) объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», далее – Закон №214-ФЗ).

Основные понятия

Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (кроме объектов производственного назначения) на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в МКД и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного МКД и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

По договору участия в долевом строительстве (далее – договор УДС) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) МКД и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик вправе привлекать денежные средства потребителей на основании договоров УДС  при наличии следующих условий:

– имеется на праве собственности, либо на праве аренды, либо на праве безвозмездного срочного пользования (строительные проекты Фонда содействия развитию жилищного строительства в РФ) земельный участок, предназначенный для строительства объекта;

– получено разрешение на строительство;

– опубликована проектная декларация (в случае использования рекламы при привлечении денежных средств потребителей).

Заключение договора УДС

Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Свердловской области (адрес сайта: www.to66.rosreestr.ru) (далее – Управление Росреестра).

Согласно Федеральному закону  от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация договора осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, потребителя).

Государственная регистрация первого договора осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов, последующие договоры – в срок не более чем 5 рабочих дней.

Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору) вносится в Единый государственный реестр прав.

Существенными (обязательными) условиями договора являются:

· определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и (или) иного объекта недвижимости

· срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

· цена договора, сроки и порядок ее уплаты

Цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате потребителем для строительства (создания) объекта.

Цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена может быть изменена по соглашению сторон, еслидоговором УДС предусмотрена такая возможность, случаи и условия её изменения.

· гарантийный срок на объект долевого строительства

Гарантийный срок для объекта устанавливается договором и не может составлять менее 5 лет. При этом срок исчисляется со дня передачи объекта потребителю (если иное не предусмотрено договором).

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта устанавливается договором и не может составлятьменее 3 лет. При этом срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта (или иного документа о передаче объекта).

· способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору

При отсутствии в договоре хотя бы одного из этих условий, договор считается незаключенным.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Застройщик до передачи объекта потребителю несет риск его случайной гибели или случайного повреждения.

Способы восстановления нарушенных прав:

1. Предъявление застройщику претензии

Потребитель вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. При этом застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие:

– нормального износа такого объекта или его частей;

– нарушения требований технических регламентов и градостроительных регламентов;

– нарушения иных обязательных требований к процессу его эксплуатации;

– ненадлежащего ремонта объекта, проведенного потребителем самостоятельно (или привлеченным третьим лицом).

Если объект построен (создан) с отступлениями от условий договора (например, несоответствие площади объекта и др.) или обязательных требований, которые привели к ухудшению качества объекта или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, потребитель по своему выбору вправе потребовать:

– безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

– соразмерного уменьшения цены договора;

– возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При существенном нарушении требованийк качеству объекта или неустранения выявленных недостатков в установленный разумный срок потребитель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

2. Обращение с исковым заявлением в суд

3. Административная ответственность

3.1. Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в МКД, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию, лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных законом, влечет за собой административную ответственность по ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ. С целью привлечения застройщика к административной ответственности по вышеуказанной статье потребителю необходимо обращаться в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области.

3.2. Включение в договор УДС условий, ущемляющих права потребителей (например, обязанность потребителя до приемки квартиры заключить договоры на коммунальное и техническое обслуживание с эксплуатирующей или управляющей организацией, ограничение права на соразмерное уменьшение цены договора в связи с несоответствием площади квартиры и др.)  влечет за собой административную ответственность по ч.2 ст. 14.8 КоАП РФ. Привлечение к административной ответственности по данной статье осуществляетсяУправлением Роспотребнадзора по Свердловской области (его территориальными отделами).

Оставьте первый комментарий

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*